In materia di ripartizione delle spese di manutenzione nell’ambito di un condominio, si ritiene di fare riferimento alle disposizioni di cui agli artt. 1125 e 1126 del codice civile. L’art. 1125 cod. civ., rubricato “Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai”, stabilisce che «le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto». Ai sensi della suindicata disposizione, le spese di manutenzione e riparazione devono ripartirsi tra i proprietari dei due piani sovrastanti, ponendo, la norma, una presunzione di pari uso e pari utilità dei soffitti, volte e solai. La norma suddivide le spese necessarie per la manutenzione di tali manufatti (solai, soffitti, volte) in tre distinte categorie:
- spese che spettano ai proprietari dei due piani sovrapposti, in parti uguali tra loro (spese relative alla struttura del solaio);
- spese che spettano, interamente, al proprietario del piano superiore (spese per il pavimento o meglio, per qualsiasi accessorio costruttivo posto superiormente alla struttura del solaio);
- spese che spettano, interamente, al proprietario del piano inferiore (spese per l’intonaco, per la tinteggiatura e per la decorazione del soffitto o meglio, per qualsiasi accessorio costruttivo posto inferiormente alla struttura del solaio).
La norma si riferisce a tutti quei manufatti che abbiano lo scopo di dividere due piani sovrapposti. Come si evince da un’analisi testuale, le caratteristiche costruttive dei manufatti di separazione tra piani sono indifferenti: il testo utilizza i termini “solaio, soffitto e volta” come sinonimi, ma ciò che rileva è che il manufatto abbia la funzione di separazione dei piani: affinché sia ravvisabile un solaio occorre, quindi, che, al di sopra e al di sotto di esso, esistano due autonome porzioni immobiliari.
La struttura destinata alla separazione dei due piani sovrapposti si presume comune ai proprietari di tali due piani, salvo che diversamente risulti da un titolo contrario, il quale assegni difformemente la titolarità del bene; la Suprema Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. II, 23/03/1991, n. 3178), al riguardo, ha affermato l’inesistenza di un confine intermedio in quanto il solaio che separa il piano sottostante da quello sovrastante deve ritenersi, salva prova del contrario, di proprietà comune dei proprietari dei due piani costituendo l’inscindibile struttura divisoria tra le due realità con utilità e uso uguale e inseparabile.
Occorre evidenziare che la fattispecie regolata dall’art. 1125 c.c. non riguarda direttamente il condominio in qualità di “ente di gestione”: l’interesse che qui viene considerato è quello dei due proprietari esclusivi “frontisti” che fanno parte dell’edificio e tale interesse attiene alle separate sfere giuridiche dei due soggetti distinti, ma non si tratta di un interesse comune del condominio. In quest’ottica la giurisprudenza ha sottolineato che nel giudizio instaurato, ai sensi dell’art. 1125 c.c., per la divisione delle spese di manutenzione o ricostruzione del solaio divisorio comune, dal proprietario del piano sovrastante nei confronti del proprietario di quello inferiore o viceversa, non sussiste la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di altri soggetti e, specificamente, del condominio, in quanto il rapporto dedotto in giudizio è afferente solo alla titolarità del diritto di proprietà dei piani separati dal solaio (Cass. civ., sez. II, n. 1225/2003).
Dall’art. 1125 c.c. si distingue l’art. 1126 c.c., il quale fa riferimento alla ripartizione delle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo. La norma stabilisce che «quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».
Il lastrico solare può essere definito come quella superficie piana che è posta alla sommità del condominio e svolge essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico.
Il lastrico solare di cui all’art. 1126 c.c. non svolge la funzione di separazione di due piani contrapposti come il solaio in quanto costituisce un terrazzamento (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 11029/2003) in uso esclusivo ad un condomino.
Veniamo alla situazione in cui – sempre in ambito condominiale – vi sia una unità con giardino privato, sovrastante un’autorimessa di proprietà esclusiva di altro condomino e nella quale vengano registrate delle infiltrazioni provenienti dal giardino sopra identificato. La fattispecie è stata oggetto di un contrasto giurisprudenziale: per lungo tempo, infatti, la Cassazione aveva regolamentato questa situazione richiamando il disposto dell’art. 1126 c.c. e aveva statuito che le spese di manutenzione conseguenti dovevano essere ripartite addebitandone la quota di 1/3 al proprietario sovrastante e la quota di 2/3 al proprietario sottostante (Cass. civ., sez. II, n. 1477/1999; n. 11283/1998; n. 1362/1989). Successivamente, si è verificato un significativo mutamento di impostazione, secondo cui a tale fattispecie non si doveva più applicare la disciplina di cui all’art. 1126 c.c., bensì quella di cui all’art. 1125 c.c. (Cass. civ., sez. IV, n. 12177/2017; Trib. Roma, sez. VI, 02/01/2015, n. 1; Cass. civ., sez. II, n. 15841/2011; Cass. civ., sez. II, 05/05/2010, n. 10858). Si è affermato, in particolare, che qualora si debba procedere alla manutenzione di un cortile/giardino “privato”, che funga da copertura per i locali sotterranei di proprietà di altri condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese si deve procedere con l’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale pone le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a carico di colui che, con l’uso esclusivo, determina la necessità dell’intervento, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c. (Cass. civ., sez. VI/II, n. 21337/2017).
Il Tribunale di Roma (Trib. Roma, sez. VIII, 03/02/2023, n. 1873), da ultimo, si è uniformato a detto orientamento, affermando che il criterio di ripartizione delle spese per detta tipologia di interventi è quello di cui all’art. 1125 c.c., ovvero:
- spese per l’impermeabilizzazione del solaio sono addebitate in parti uguali tra il proprietario del giardino privato e il titolare dell’autorimessa;
- spese per la copertura del pavimento nonché per la rimozione, accantonamento e ripristino del giardino pensile sono poste a carico del proprietario esclusivo del giardino;
- spese per l’intonaco, la tinteggiatura e la decorazione del soffitto sono poste a gravame del proprietario dell’autorimessa.
In conclusione, nel caso in cui si presentino infiltrazioni d’acqua provenienti dal giardino privato di un condomino a danno dell’autorimessa di proprietà esclusiva di altro condomino, le spese di manutenzione vanno ripartite, ai sensi dell’art. 1125 c.c., solamente tra i due proprietari coinvolti, rimanendo il condominio estraneo alla questione e, di conseguenza, esonerato da qualunque spesa.