da zxc_jkl_w12 | 18 Settembre 2025 | diritto immobiliare diritto agrario locazioni
Assai dibattuta è la questione relativa alla prelazione agraria in presenza di una strada vicinale e ciò con particolare riferimento alla differenza tra contiguità giuridica e funzionale dei fondi rurali. Il Supremo Collegio (Cass. Civ., sez. unite n. 2582/1988, ribadita da Cass. Civ., sez. III, n. 19235/2015) ha posto fine ad ogni possibile dubbio sul punto, assumendo che il diritto di prelazione – e, quindi, di riscatto –, costituendo un vincolo alla libera disponibilità dei diritti reali, può essere riconosciuto esclusivamente nella eventualità di lotti concretamente confinanti ovvero laddove sussista una contiguità materiale; in ragione di tale inequivocabile assunto i Giudici di Legittimità hanno, dunque, escluso l’estensione del diritto di prelazione ai casi di cosiddetta contiguità funzionale ovvero tra fondi pur accorpati in un’unica entità produttiva ma separati di fatto (v. in senso conforme anche Cass. Civ. , sez. III, n. 19747/2011).
A corollario di quanto sopra la Corte di Cassazione ha conseguentemente ribadito che la esistenza di una strada vicinale posta tra due fondi rurali esclude il diritto di prelazione del confinante di cui alla L. 817/1971.
da zxc_jkl_w12 | 23 Luglio 2025 | diritto immobiliare diritto agrario locazioni
La questione della legittimità o meno della pattuizione contrattuale del diritto di uso esclusivo di aree comuni condominiali, a seguito di annoso dibattito, è stata sottoposta al vaglio delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, all’esito del quale, i Giudici di legittimità, con sentenza n. 28972 del 17.12.2020, si sono determinati nel senso di negare la possibilità ai privati di pattuire “un diritto reale di uso esclusivo” di un bene condominiale.
Nell’esaminare detta questione, la Suprema Corte di Cassazione ha ricordato che in ambito condominiale, il diritto di uso esclusivo su un bene condominiale è nato da una prassi notarile, radicatasi nel tempo, che consisteva per l’appunto nell’inserire all’interno del regolamento contrattuale una clausola che prevedesse la concessione ad una o più unità immobiliari collocate all’interno di un condominio, l’uso esclusivo di un’area che in realtà è comune (come ad es. il cortile).
Tuttavia, secondo la Suprema Corte di Cassazione, mediante detta pattuizione si genera una figura di diritto reale non contemplata dalla legge che andrebbe di fatto a svuotare il contenuto essenziale del diritto di proprietà degli altri condomini sulla parte comune (es. cortile) e dunque a privare detti altri condomini del diritto reale di godimento che costituisce un aspetto intrinseco del diritto di proprietà/comproprietà.
Tale clausola, costituisce infatti violazione del principio generale di uso paritario del bene comune, previsto dall’art. 1102 c.c. (applicabile pacificamente al condominio), che per l’appunto prevede che ciascun partecipante alla comunione sul bene possa servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Parimenti, a tale espressione, ricorre anche l’art. 1117 c.c..
L’uso, infatti, rappresenta una parte essenziale del diritto di comproprietà ed è uno dei modi attraverso i quali si esercita il diritto dominicale (ovvero il diritto di proprietà/comproprietà).
V’è peraltro da precisare che possono esistere casi in cui un condomino può fare un uso più intenso della cosa comune rispetto agli altri ed è lo stesso codice civile ad ammettere che vi siano cose comuni destinate a servire i condomini in misura diversa ex artt. 1123 e art. 1124 c.c. (es. scale ed ascensori).
Vi sono poi casi in cui non sempre il bene condominiale viene impiegato in maniera paritaria dai condomini, come ad esempio nel caso dell’uso turnario o frazionato della cosa comune (si pensi ad esempio ai cortili contenenti posti auto insufficienti a soddisfare simultaneamente le esigenze di tutti i condomini, e per i quali viene stabilito un utilizzo a turnazione).
Tant’è che lo stesso art. 1102 c.c. succitato può essere derogato dal regolamento di condominio, con dei limiti che possono essere resi più severi.
Ciò tuttavia non legittima l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni.
Ne discende che le pattuizioni inserite nel regolamento di condominio contrattuale non possono attribuire l’uso esclusivo dei beni comuni ad un condomino.
Secondo la Corte Suprema di Cassazione, infatti, la pattuizione di una clausola contenente l’uso esclusivo, causerebbe una totale compromissione del godimento degli altri condomini sulla cosa comune andando di fatto a creare un diritto atipico (ergo non previsto dalla legge) di uso esclusivo.
I Giudici di legittimità, ricordano invero che tale tipo di clausola darebbe vita ad un diritto reale incompatibile con il principio insito nel sistema codicistico italiano, che prevede un numero chiuso dei diritti reali e dunque la loro tipicità.
Ammettere la costituzione di diritti reali atipici, significherebbe infatti incidere non solo sulle parti, ma anche sugli eventuali acquirenti del bene, finendo per vincolare terzi estranei ad un regolamento negoziale stabilito da altri, in nome di un’autonomia contrattuale.
Tale risultato, confligge con l’art. 1372 c.c., secondo il quale il contratto ha forza di legge tra le parti e non produce effetto rispetto ai terzi se non nei casi previsti dalla legge.
È poi la stesso art. 42 della Costituzione a porre una riserva di legge sui modi di acquisto e di godimento della proprietà, oltre che i suoi limiti, allo scopo di assicurare la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.
La Corte poi, a sostegno della propria decisione, rileva che il diritto di uso esclusivo non trova fondamento nelle seguenti fattispecie:
– nella servitù;
– nella categoria delle obbligazioni propter rem o di un onere reale. Essi, infatti, non possono avere un’applicazione generale e illimitata, ma sono ammissibili soltanto nei casi previsti dalla legge. Pertanto un’obbligazione propter rem o un onere reale, essendo caratterizzato dal requisito della tipicità, può sorgere per contratto solo nei casi e con il contenuto previsti dalla legge;
– nell’art. 1126 c.c. che limita l’uso esclusivo da parte di uno o più condomini del lastrico solare;
– nell’art. 1122, comma 1, c.c. che riguarda l’eventuale uso frazionato delle parti comuni;
– nell’art. 1120, comma 2, c.c. in materia di installazione di impianti di produzione di energia elettrica e di parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari; circa poi i parcheggi, questi ultimi sono attribuiti in proprietà esclusiva oppure ne è previsto un utilizzo frazionato, ma non vi è spazio per un diritto di uso esclusivo;
– nell’art. 1122 bis, comma 2, c.c. che prevede che l’assemblea possa ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto;
– nell’art. 6, comma 2, lettera b), del D. Lgs 122/2005 che prevede l’obbligo per il costruttore di indicare nel contratto relativo a futura costruzione le parti condominiali e le pertinenze esclusive. Detta norma, fa infatti riferimento alle pertinenze, ossia a beni attribuiti in proprietà.
In definitiva, la Suprema Corte di Cassazione, con sentenza n. 28972 del 17.12.2020, ha affermato il seguente principio: “La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune di edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’articolo 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi”, restando pertanto riservata al legislatore la facoltà di dar vita a nuove figure che arricchiscano la tipologia di diritti reali.
Esclusa pertanto la validità della costituzione di un diritto reale di uso esclusivo di una parte comune dell’edificio, in ambito condominiale, sorge il problema della sorte del titolo negoziale che, invece tale costituzione abbia contemplato (ovvero il regolamento di condominio contrattuale).
A tal proposito, soccorreranno i criteri di interpretazione del contratto, che impongono agli operatori del diritto di indagare quale sia stata la volontà contrattuale delle parti che hanno stipulato il regolamento di condominio contrattuale. Va dunque verificato se:
– al momento della costituzione del condominio, le parti prevedendo l’ “uso esclusivo” non abbiano in realtà voluto trasferire la proprietà.
In tal caso, secondo il canone interpretativo di cui all’art. 1362 c.c., nell’interpretare il regolamento di condominio contrattuale, è bene indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti, oltre che il senso letterale delle parole utilizzate.
In alternativa a tale soluzione, si potrà verificare al di fuori dell’ipotesi di trasferimento della proprietà, se ne sussistono i presupposti, se si possa far rientrare il diritto di uso esclusivo previsto contrattualmente nel diritto d’uso di cui all’art. 1021 c.c.
In tal caso tuttavia si ricorda che il titolare del diritto d’uso di cui all’art. 1021 c.c. può servirsi della cosa altrui nei limiti di quanto occorra a lui e alla propria famiglia.
Tale diritto, pertanto, non è cedibile e non può essere concesso in locazione (cfr. art. 1024 c.c.), né può superare la vita dell’usuario (art. 1026 e 979 c.c.), dunque verrebbe a cessare con la dipartita del titolare del diritto d’uso (cd. usuario), tornando così l’area concessa in uso a quest’ultimo in piena proprietà al condominio.
Da ultimo si potrebbe verificare la sussistenza dei presupposti per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo, in un contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (perpetuo tra le parti, ovviamente) di natura obbligatoria.
Pertanto la pattuizione di tale “uso esclusivo” potrebbe essere qualificata come un diritto di natura obbligatoria (fondato sulle pattuizioni contenute nel regolamento di condominio) e non un diritto reale.
In tal caso, il singolo condomino non acquisisce un diritto reale di uso esclusivo sull’area interessata né un diritto autonomamente trasferibile.
Il condomino, pertanto, rimarrà titolare del diritto di comproprietà (per la corrispondente quota millesimale) dell’area comune assegnata in uso esclusivo, e al contempo, sarà tenuto a rispettare ed osservare la (così come potrà pretendere il rispetto da tutti gli altri condomini della) particolare disciplina dettata dal regolamento di Condominio sull’uso “ripartito” della suddetta area, purché detta clausola inserita nel regolamento contrattuale condominiale sia stata autorizzata da tutti i condomini o detto regolamento condominiale contrattuale sia stato allegato ai singoli contratti di compravendita delle unità immobiliari o sia stato in essi richiamato. In questo caso, gli acquirenti delle unità immobiliari assumerebbero l’obbligo di osservare il regolamento di condominio.
In conclusione, la soluzione non può essere univoca, essendo necessario di volta in volta verificare il regolamento contrattuale di condominio ed eventualmente anche i singoli atti di compravendita delle proprietà immobiliari facenti parte del condominio.
da zxc_jkl_w12 | 22 Maggio 2025 | diritto immobiliare diritto agrario locazioni
Si pone la questione se il proprietario di una unità immobiliare può ancorare una tenda solare nella parte inferiore del balcone di pertinenza dell’unità immobiliare sovrastante: tale diritto può essere esercitato senza limitazioni?Le tende solari sono dei dispositivi in tessuto, sorretti da una struttura costituita da bracci che assicurano il tensionamento del telo ed hanno la funzione di ombreggiare gli ambienti esterni, fra cui i balconi, e diminuire i consumi energetici.
Qualora la tenda solare venga ancorata alla parte inferiore della realità sovrastante al fine di ombreggiare i balconi di un’unità immobiliare sottostante facente parte di un condominio, ci si chiede se il balcone al quale viene ancorata la tenda sia bene comune condominiale oppure sia di proprietà esclusiva del condomino dell’unità immobiliare rispetto alla quale il balcone è parte pertinenziale.
Il codice civile, sul punto, nulla disciplina, e pertanto, ogni fattispecie deve essere interpretata e disciplinata sulla base degli orientamenti giurisprudenziali.
In primo luogo, la giurisprudenza distingue tra due tipologie di balconi: aggettanti e incassati. Il balcone aggettante costituisce un prolungamento dell’unità immobiliare (Cass. civ., sez. II, sent. 5 gennaio 2011, n. 218; sent. 2119/2005), sporgendosi pertanto rispetto alla facciata dello stabile e la parte sottostante dello stesso non funge da soffitto dell’unità immobiliare sottostante. Il balcone incassato non costituisce un prolungamento rispetto alla facciata dell’edificio, non si sporge al di fuori dei muri perimetrali dello stesso, ma vi rimane all’interno; la giurisprudenza, in particolare, ritiene che lo stesso possa essere a filo con la facciata oppure addirittura rientrante rispetto alla stessa (Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913; Corte d’App. Genova, sez. II, sent. 28 giugno 2022, n. 768) e presentarsi chiuso su due o tre lati dell’edificio (Trib. Roma, sez. V, sent. 17 maggio 2018, n. 10232).Nel caso in cui il condomino è proprietario di un’unità abitativa avente un balcone pertinenziale di tipo aggettante, il balcone è di proprietà esclusiva oppure del complesso condominiale?Secondo un costante orientamento giurisprudenziale, il balcone è oggetto di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’appartamento ivi affacciante, in quanto forma parte integrante dello stesso cui accede, rimanendo esclusa la comune proprietà da parte di tutti i condomini (cfr. Cass. civ., sez. II, sent. 5 gennaio 2011, n. 218; sent. 17/07/2007, n. 15913/; sent. 2119/2005; sent. n. 30/07/2004, n. 14576; sent. n. 8159/1996; sent. n. 11775/1992). Pertanto, il proprietario di una abitazione sottostante ad altra avente il balcone aggettante in proprietà esclusiva, al fine di poter ancorare una tenda solare alla parte inferiore del balcone, deve essere munito di espressa e formale autorizzazione da parte del condominio intestatario del bene sovrastante, pena, in caso contrario, la assoluta illegittimità dell’ancoraggio (cfr. Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913; sent. n. 30/07/2004, n. 14576).
In conclusione, tenuto conto degli orientamenti giurisprudenziali, qualora al proprietario di una unità abitativa sottostante ancorasse una tenda solare alla parte inferiore del balcone aggettante in proprietà esclusiva dell’intestatario dell’unità abitativa sovrastante, senza autorizzazione, può essere intimata l’immediata rimozione della struttura ancorata ricorrendo, se del caso, alla tutela dell’Autorità Giudiziaria.
da zxc_jkl_w12 | 23 Dicembre 2024 | diritto immobiliare diritto agrario locazioni
In materia di ripartizione delle spese di manutenzione delle parti comuni in ambito condominiale, si ritiene di fare riferimento ai criteri generali stabiliti dall’art. 1123 del codice civile. In particolare, la norma stabilisce che «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione» (comma 1); tuttavia, la norma dispone altresì che se si tratta di «cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne» (comma 2). La norma, pertanto, individua due criteri di addebito delle spese relative alle parti comuni di un condominio.
Ciò premesso particolare attenzione merita la ripartizione degli oneri relativi ai lucernari che si concretizzano in aperture ubicate sul tetto che permettono il passaggio di luce ed aria nell’ambiente sottostante; questi non sono esplicitamente indicati all’art. 1117 del codice civile, il quale propone un’elencazione esemplificativa di quelle che sono le parti comuni di un edificio. In ragione di quanto sopra, pur essendo la struttura compresa nel tetto, in quanto tale parte comune, al fine di stabilire la natura ( parte comune o in proprietà esclusiva) del lucernario, si deve verificare, in primo luogo, se vi è menzione espressa dello stesso nell’atto di acquisto della singola unità abitativa oppure, in mancanza, si dovrà valutare nei confronti di chi questo bene porta utilità e/o beneficio (cfr. Trib. Velletri n. 1066/2024).
È possibile, di conseguenza, distinguere due tipologie di lucernari:
- i lucernari condominiali, installati sopra zone comuni, accessibili a tutti i condomini;
- i lucernari in proprietà privata che, pur insistendo nel tetto, servono un’unità immobiliare in proprietà esclusiva di un singolo condomino (Cass. civ. n. 2285/1963; n. 900/1955; n. 2267/1997).
Qualora un lucernario necessiti di manutenzioni, chi sarà tenuto a sopportarne la spesa? La Suprema Corte di Cassazione, con sentenza del 18 gennaio 2019, n.ro 1422, chiarisce che le spese di manutenzione dei lucernari seguono l’utilità arrecata a chi se ne avvale, in quanto pur essendo inseriti in un manufatto costituente parte comune, “non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all’uso comune, essendo accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato e piuttosto costituiscono, di regola, elementi integranti dell’appartamento che vi ha accesso o nel quale comunque immettono luce ed aria, sicché per essi non opera la presunzione di condominialità”.
Da quanto qui esposto, si deduce che in materia di ripartizione delle spese di manutenzione dei lucernari nell’ambito di un condominio va ad applicarsi il seguente criterio:
- se i lucernari sono prospicenti zone comuni dell’edificio, accessibili a tutti i condomini indifferentemente, le spese di manutenzione degli stessi dovranno essere sostenute da tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascuno di essi, ai sensi dell’art. 1123 del codice civile;
- se i lucernari sono asserviti esclusivamente ad un’unità immobiliare in proprietà di un singolo condomino, le spese di manutenzione sono poste a carico dell’intestatario della realità che ne beneficia.
da zxc_jkl_w12 | 31 Ottobre 2024 | diritto immobiliare diritto agrario locazioni
I consorzi di bonifica trovano disciplina nell’art. 862 c.c., ai sensi del quale si evidenzia che essi sono preordinati all’esecuzione, alla manutenzione e all’esercizio di opere o di servizi di comune interesse volti all’attività di opere di bonifica, tra cui l’esecuzione di opere irrigue, ed hanno personalità giuridica di diritto pubblico (cfr. art. 11 c.c.), (Galgano, Pubblico e privato nell’organizzazione giuridica, in “Contratto e Impresa”, 1985, p. 359).
I consorzi di bonifica per l’esecuzione, la manutenzione e l’esercizio delle opere pubbliche di bonifica e per l’adempimento dei loro fini istituzionali, hanno il potere di imporre contributi ai proprietari consorziati; tale potere impositivo trova fondamento nella legislazione statale e regionale. Ai sensi dell’art. 864 c.c. i contributi richiesti per l’esecuzione, l’esercizio e la manutenzione delle opere di bonifica sono esigibili secondo le norme previste per l’imposta fondiaria, di conseguenza la competenza per materia a conoscere delle relative controversie appartiene alle Commissioni tributarie alle quali è stata attribuita giurisdizione ai sensi dell’art. 12 della legge numero 448 del 2001.
In particolare, con il D.P.R. n. 11 del 1972 sono state trasferite alle Regioni a statuto ordinario delle funzioni amministrative statali in materia di agricoltura e foreste, di caccia e di pesca nelle acque interne e dei relativi personali ed uffici, e, ai sensi dell’art. 1 co. 2 lettera h), tra queste è ricompresa anche l’attività di bonifica.
La fonte normativa regionale rilevante in materia è la legge regionale n. 12 approvata dal Consiglio regionale del Veneto l’8 maggio 2009 avente ad oggetto «Nuove norme per la bonifica e la tutela del territorio».
Sintetizzando le norme contenute nella predetta legge (segnatamente gli artt. 35 e 38), si evidenzia che soggetti al potere impositivo del Consorzio di Bonifica sono: le proprietà consortili e gli immobili che ricadono nel comprensorio consortile i quali traggono un beneficio dall’attività di bonifica. La giurisprudenza della Corte di Cassazione dispone che i consorzi di bonifica non possono esercitare poteri impositivi diversi da quelli fissati dalla legge; dalla normativa, infatti, emerge che anche gli immobili extra agricoli possono essere assoggettati a contribuzione, a condizione però che risultino compresi nel perimetro di contribuenza e che abbiano conseguito o possano conseguire un beneficio particolare derivante dall’opera di bonifica (cfr. Cassazione civile, 8 luglio 1993, n. 7511).
È necessario, dunque, delineare la nozione di beneficio e il suo contenuto.
Come già sottolineato dalla sentenza della Cassazione sopra riportata, il potere impositivo di cui sono titolari i consorzi ha per oggetto tutti gli immobili che traggono beneficio dall’attività di bonifica, qualunque sia la loro destinazione sia agricola che extra-agricola; pertanto, i benefici che derivano dalle opere di bonifica, la cui presenza impone a chi ne beneficia una situazione giuridica soggettiva passiva al potere impositivo, possono distinguersi in due categorie: il beneficio di bonifica in senso stretto e il beneficio di bonifica in senso lato.
Il beneficio di bonifica in senso stretto è proprio degli immobili che ricadono nel comprensorio e che ottengono un concreto vantaggio di carattere fondiario, come diretta conseguenza dell’esecuzione, esercizio e manutenzione delle opere di bonifica. Mentre, il beneficio di bonifica in senso lato deriva ai soggetti non appartenenti al consorzio ma che utilizzano la rete di bonifica come «recapito di scarichi anche se depurati» (ex art. 27 co. 3 l. n. 36/1994); esso si potrebbe definire come beneficio relativo agli scarichi.
La Corte di Cassazione sancisce che: «l’obbligo di contribuire alle opere eseguite da un consorzio di bonifica e, quindi, l’assoggettamento al potere impositivo di quest’ultimo, postulano, ai sensi degli art. 860 c.c. e 10 r.d. 13 febbraio 1933 n. 215, la proprietà di un immobile che sia incluso nel perimetro consortile e che tragga vantaggio da quelle opere; detto vantaggio, peraltro, deve essere diretto e specifico, conseguito o conseguibile a causa della bonifica, tale cioè da tradursi in una “qualità” del fondo, mentre è ininfluente la destinazione agricola o extra agricola del bene» (cfr. Cassazione civile, sez. un., 14 ottobre 1996, n. 8960, Corte d’Appello di Napoli, sez. I, 26 giugno 2006, n. 2154).
Tuttavia, l’obbligo di contribuire alla manutenzione delle opere consortili (come possono essere le opere irrigue) può sussistere anche in capo a soggetti giuridici i quali, pur non essendo né parti del contratto di consorzio né beneficiari delle opere consortili, abbiano commesso una violazione regolamentare violando le disposizioni in materia di utilizzo e tutela di queste ultime.
Nella regione Veneto, partendo dalla normativa di riferimento si evidenzia come il “Regolamento per l’utilizzazione delle acque a scopo irriguo e per la tutela delle opere irrigue” (approvato con deliberazioni dell’Assemblea consortile n. 11 del 29.06.2011 e n. 19 del 03.11.2011, con recepimento indicazioni di cui al provvedimento della Giunta Regionale del 04.10.2011, e successivamente integrato con delibere dell’Assemblea consortile n. 16 del 29.6.2015 e n. 22 del 04.09.2015 e da ultima n. 8 del 28.06.2016, approvata con provvedimento della G.R. del 19.07.20), a cui si può assimilare il “Regolamento per l’esercizio e la manutenzione delle opere di bonifica” (approvato con delibera dell’Assemblea consortile n. 12 del 29.06.2011 così come modificato con deliberazione del Consiglio di Amministrazione n. 210 del 01.19.2011 e integrato con le indicazioni di cui al provvedimento della Giunta regionale 04.10.2011), prevede agli artt. 6, 15 e 20 disposizioni il cui mancato rispetto, ai sensi dell’art. 21 dello stesso Regolamento, comporta: « -oltre al risarcimento, a termini di legge, dei danni diretti eventualmente causati al Consorzio e/o a terzi l’applicazione delle seguenti penali, a titolo di risarcimento del danno alla collettività degli utenti, sotto il profilo del turbamento della disciplina, dell’ordine e dei diritti degli altri Consorziati, nella misura di seguito indicata […]».
Di conseguenza, nel caso in cui un soggetto giuridico violasse una disposizione del predetto regolamento consortile, la violazione sarà debitamente contestata, a mente dell’art. 22 del Regolamento, sanzionata e la manutenzione delle opere spetterà al soggetto giuridico trasgressore delle norme regolamentari. A titolo esemplificativo: nell’ipotesi in cui un immobile, quale un Condominio, non parte del contratto di Consorzio e non beneficiario delle opere di bonifica poste in essere dal Consorzio, dovesse realizzare delle opere contigue ai canali di irrigazione consortili, eccedendo il perimetro delle fasce di rispetto dettate dal comma 2 dell’art. 6 del Regolamento, senza alcuna previa autorizzazione o concessione da parte del Consorzio ex art. 16 del Regolamento, si ritiene spetterà al Condominio assumersi gli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria delle opere realizzate e dei danni eventualmente causati.
da zxc_jkl_w12 | 9 Settembre 2024 | diritto immobiliare diritto agrario locazioni
In materia di ripartizione delle spese di manutenzione nell’ambito di un condominio, si ritiene di fare riferimento alle disposizioni di cui agli artt. 1125 e 1126 del codice civile. L’art. 1125 cod. civ., rubricato “Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai”, stabilisce che «le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto». Ai sensi della suindicata disposizione, le spese di manutenzione e riparazione devono ripartirsi tra i proprietari dei due piani sovrastanti, ponendo, la norma, una presunzione di pari uso e pari utilità dei soffitti, volte e solai. La norma suddivide le spese necessarie per la manutenzione di tali manufatti (solai, soffitti, volte) in tre distinte categorie:
- spese che spettano ai proprietari dei due piani sovrapposti, in parti uguali tra loro (spese relative alla struttura del solaio);
- spese che spettano, interamente, al proprietario del piano superiore (spese per il pavimento o meglio, per qualsiasi accessorio costruttivo posto superiormente alla struttura del solaio);
- spese che spettano, interamente, al proprietario del piano inferiore (spese per l’intonaco, per la tinteggiatura e per la decorazione del soffitto o meglio, per qualsiasi accessorio costruttivo posto inferiormente alla struttura del solaio).
La norma si riferisce a tutti quei manufatti che abbiano lo scopo di dividere due piani sovrapposti. Come si evince da un’analisi testuale, le caratteristiche costruttive dei manufatti di separazione tra piani sono indifferenti: il testo utilizza i termini “solaio, soffitto e volta” come sinonimi, ma ciò che rileva è che il manufatto abbia la funzione di separazione dei piani: affinché sia ravvisabile un solaio occorre, quindi, che, al di sopra e al di sotto di esso, esistano due autonome porzioni immobiliari.
La struttura destinata alla separazione dei due piani sovrapposti si presume comune ai proprietari di tali due piani, salvo che diversamente risulti da un titolo contrario, il quale assegni difformemente la titolarità del bene; la Suprema Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. II, 23/03/1991, n. 3178), al riguardo, ha affermato l’inesistenza di un confine intermedio in quanto il solaio che separa il piano sottostante da quello sovrastante deve ritenersi, salva prova del contrario, di proprietà comune dei proprietari dei due piani costituendo l’inscindibile struttura divisoria tra le due realità con utilità e uso uguale e inseparabile.
Occorre evidenziare che la fattispecie regolata dall’art. 1125 c.c. non riguarda direttamente il condominio in qualità di “ente di gestione”: l’interesse che qui viene considerato è quello dei due proprietari esclusivi “frontisti” che fanno parte dell’edificio e tale interesse attiene alle separate sfere giuridiche dei due soggetti distinti, ma non si tratta di un interesse comune del condominio. In quest’ottica la giurisprudenza ha sottolineato che nel giudizio instaurato, ai sensi dell’art. 1125 c.c., per la divisione delle spese di manutenzione o ricostruzione del solaio divisorio comune, dal proprietario del piano sovrastante nei confronti del proprietario di quello inferiore o viceversa, non sussiste la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di altri soggetti e, specificamente, del condominio, in quanto il rapporto dedotto in giudizio è afferente solo alla titolarità del diritto di proprietà dei piani separati dal solaio (Cass. civ., sez. II, n. 1225/2003).
Dall’art. 1125 c.c. si distingue l’art. 1126 c.c., il quale fa riferimento alla ripartizione delle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo. La norma stabilisce che «quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».
Il lastrico solare può essere definito come quella superficie piana che è posta alla sommità del condominio e svolge essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico.
Il lastrico solare di cui all’art. 1126 c.c. non svolge la funzione di separazione di due piani contrapposti come il solaio in quanto costituisce un terrazzamento (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 11029/2003) in uso esclusivo ad un condomino.
Veniamo alla situazione in cui – sempre in ambito condominiale – vi sia una unità con giardino privato, sovrastante un’autorimessa di proprietà esclusiva di altro condomino e nella quale vengano registrate delle infiltrazioni provenienti dal giardino sopra identificato. La fattispecie è stata oggetto di un contrasto giurisprudenziale: per lungo tempo, infatti, la Cassazione aveva regolamentato questa situazione richiamando il disposto dell’art. 1126 c.c. e aveva statuito che le spese di manutenzione conseguenti dovevano essere ripartite addebitandone la quota di 1/3 al proprietario sovrastante e la quota di 2/3 al proprietario sottostante (Cass. civ., sez. II, n. 1477/1999; n. 11283/1998; n. 1362/1989). Successivamente, si è verificato un significativo mutamento di impostazione, secondo cui a tale fattispecie non si doveva più applicare la disciplina di cui all’art. 1126 c.c., bensì quella di cui all’art. 1125 c.c. (Cass. civ., sez. IV, n. 12177/2017; Trib. Roma, sez. VI, 02/01/2015, n. 1; Cass. civ., sez. II, n. 15841/2011; Cass. civ., sez. II, 05/05/2010, n. 10858). Si è affermato, in particolare, che qualora si debba procedere alla manutenzione di un cortile/giardino “privato”, che funga da copertura per i locali sotterranei di proprietà di altri condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese si deve procedere con l’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale pone le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a carico di colui che, con l’uso esclusivo, determina la necessità dell’intervento, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c. (Cass. civ., sez. VI/II, n. 21337/2017).
Il Tribunale di Roma (Trib. Roma, sez. VIII, 03/02/2023, n. 1873), da ultimo, si è uniformato a detto orientamento, affermando che il criterio di ripartizione delle spese per detta tipologia di interventi è quello di cui all’art. 1125 c.c., ovvero:
- spese per l’impermeabilizzazione del solaio sono addebitate in parti uguali tra il proprietario del giardino privato e il titolare dell’autorimessa;
- spese per la copertura del pavimento nonché per la rimozione, accantonamento e ripristino del giardino pensile sono poste a carico del proprietario esclusivo del giardino;
- spese per l’intonaco, la tinteggiatura e la decorazione del soffitto sono poste a gravame del proprietario dell’autorimessa.
In conclusione, nel caso in cui si presentino infiltrazioni d’acqua provenienti dal giardino privato di un condomino a danno dell’autorimessa di proprietà esclusiva di altro condomino, le spese di manutenzione vanno ripartite, ai sensi dell’art. 1125 c.c., solamente tra i due proprietari coinvolti, rimanendo il condominio estraneo alla questione e, di conseguenza, esonerato da qualunque spesa.
