Il diritto alla provvigione nell’esercizio dell’attività occasionale di agente d’affari in mediazione

L’agente d’affari in mediazione è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (art. 1754 c.c.) nei settori immobiliare, merceologico e dei servizi.

L’attività di agente d’affari in mediazione, anche se svolta in modo discontinuo o occasionale, è disciplinata dalla Legge 03 febbraio 1989, n. 39 e successive modifiche.

L’art. 2 della predetta legge prevede che coloro i quali intendono svolgere un’attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale, devono richiedere l’iscrizione al ruolo degli agenti d’affari in mediazione istituito presso ciascuna Camera di Commercio; viene, inoltre, richiesto agli interessati il possesso di specifici requisiti, quali:

  1. essere cittadini italiani o cittadini di uno degli Stati membri della Comunità economica europea, ovvero stranieri residenti nel territorio della Repubblica italiana e avere raggiunto la maggiore età;
  2. avere il godimento dei diritti civili;
  3. risiedere nella circoscrizione della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura nel cui ruolo ci si intende iscrivere;
  4. aver assolto agli impegni derivanti dalle norme relative agli obblighi scolastici vigenti al momento della loro età scolare;
  5. avere conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado, avere frequentato un corso di formazione ed avere superato un esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale dell’aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto, oppure avere conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado ed avere effettuato un periodo di pratica di almeno dodici mesi continuativi con l’obbligo di frequenza di uno specifico corso di formazione professionale;
  6. salvo che non sia intervenuta la riabilitazione, non essere stati sottoposti a misure di prevenzione, divenute definitive, a norma delle leggi 27 dicembre 1956, n. 1423; 10 febbraio 1962, n. 57, 31 maggio 1965, n. 575; 13 settembre 1982, n. 646; non essere incorsi in reati puniti con la reclusione ai sensi dell’articolo 116 del regio decreto 21 dicembre 1933, n. 1736, e successive modificazioni; non essere interdetti o inabilitati, falliti, condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, la economia pubblica, l’industria ed il commercio, ovvero per delitti di omicidio volontario, furto, rapina, estorsione, truffa, appropriazione indebita, ricettazione, emissione di assegni a vuoto e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni.

L’iscrizione del mediatore nei ruoli istituiti presso le Camere di Commercio costituisce un obbligo legislativo che discende da una norma imperativa, non derogabile dalla volontà delle parti (Cass. Civ., sez. III civ., sent. 9 febbraio 2023, n. 4019); di conseguenza, ai sensi dell’art. 8 della legge n. 39/1989, chi esercita l’attività di mediazione senza essere iscritto nel ruolo può essere punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa fra € 7.500,00 e € 15.000,00, oltre che alla restituzione delle provvigioni eventualmente già percepite.

Il ruolo dell’agente d’affari in mediazione di cui all’art. 2 della legge n. 39/1989 è stato soppresso dall’art. 73 del d.lgs. 26 marzo 2010, n. 59, il quale, tuttavia, non ha abrogato le disposizioni della legge del 1989 che disciplinano i requisiti professionali, morali, personali e di indipendenza necessari al fine di svolgere le attività di cui al Capo XI del Titolo III del Libro IV del codice civile.

L’art. 73 del d.lgs. n. 59/2010 stabilisce che le attività disciplinate dalla legge n. 39/1989, ovvero i servizi di intermediazione commerciale e di affari, sono soggetti ad una dichiarazione di inizio attività (SCIA) da destinare alla Camera di Commercio competente, corredata dalle autocertificazioni e dalle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti. La Camera di Commercio, una volta verificato il possesso dei requisiti necessari, provvede all’iscrizione dei relativi dati nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA).

Attualmente la disciplina analitica inerente le modalità d’iscrizione degli agenti d’affari in mediazione nel registro delle imprese, se si tratta di un’attività svolta nella forma d’impresa, o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) sono contenute nel decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 26 ottobre 2011.

Se l’attività di mediatore viene praticata in modo discontinuo o occasionale, ai sensi dell’art. 12 del decreto MSE del 26/10/2011, può essere esercitata solo per un periodo non superiore a sessanta giorni, previa stipula di una polizza assicurativa a copertura dei rischi professionali previsti dalla normativa, ed è subordinata all’iscrizione nell’apposita sezione del REA delle persone fisiche che esercitano detta attività.

In merito al diritto alla provvigione a seguito dell’esercizio dell’attività di mediatore occasionale, ai sensi dell’art. 6 della legge n. 39/1989, tale diritto spetta SOLO a coloro che sono iscritti nei ruoli; coloro i quali, invece, non sono iscritti nei ruoli NON hanno alcun diritto alla provvigione. Sul punto la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, ha più volte ribadito il principio secondo cui l’attività di mediazione, anche se esercitata in modo occasionale o discontinuo, da chi non è iscritto al ruolo degli agenti d’affari in mediazione rende inesigibile la provvigione (cfr. Cass. civ., sez. III, sent. 15842 del 10/07/2014; Cass. civ., sez. III, sent. 10205 del 10/05/2011).

Inoltre, chi ha esercitato un’attività di mediazione, seppur occasionale, senza essere iscritto al ruolo non può nemmeno esperire l’azione generale di indebito arricchimento di cui all’art. 2041 c.c., ossia quell’azione concessa nei confronti di chi, senza giusta causa, si sia arricchito a danno di un’altra persona, atteso che l’art. 8 della legge n. 39/1989 comporta l’esclusione di ogni possibilità di conseguire un compenso per l’attività di mediazione svolta da un soggetto non iscritto (Cass. civ., sez. III, sent. 10205 del 10/05/2011).

In conclusione, coloro i quali esercitano un’attività di mediazione occasionale senza essere iscritti al ruolo istituito presso la Camera di Commercio, anche se tale attività abbia proficuamente favorito la conclusione di un accordo tra le parti messe in relazione, non hanno diritto ad alcun compenso (provvigione), né possono esperire un’azione di indebito arricchimento di cui all’art. 2041 c.c.

 

Risvolti pratici dell’art. 1180 c.c., quando è legittimo rifiutare l’adempimento del terzo

Ci si interroga sulla legittimità del rifiuto espresso dal creditore rispetto l’adempimento offerto da un terzo (Società) in luogo del debitore originario della prestazione di pagamento del prezzo (persona fisica).

Premesso che l’adempimento dell’obbligo altrui va tenuto distinto dalla promessa di adempiere un obbligo altrui fatta mediante le figure dell’accollo, dell’espromissione e della delegazione, occorre innanzitutto muovere da quella che è la regola generale dettata in materia dall’art. 1180 codice civile:

L’obbligazione può essere adempiuta da un terzo, anche contro la volontà del creditore, se questi non ha interesse a che il debitore esegua personalmente la prestazione.

Tuttavia il creditore può rifiutare l’adempimento offertogli dal terzo, se il debitore gli ha manifestato la sua opposizione”.

Ebbene, dalla lettura della norma emerge una prima distinzione fondamentale: la legittimità del rifiuto dipende in primis dal tipo di prestazione oggetto del contratto, essendo giustificato il solo rifiuto che sia sorretto da un interesse del creditore di carattere oggettivo, concreto ed attuale a riceverle l’adempimento direttamente dal debitore.

Occorre pertanto distinguere le obbligazioni fungibili, come per esempio il pagamento di una somma di denaro, per le quali normalmente è indifferente se ad adempiere sia il debitore originario ovvero, in luogo di questi, un terzo, dalle obbligazioni infungibili che viceversa, per loro natura, implicano tipicamente un interesse a che sia la controparte contrattuale ad eseguire personalmente la prestazione (tipicamente lo sono le prestazioni personali, gli obblighi di fare ecc.).

La conseguenza principale di tale distinzione risiede nel fatto che, mentre per quanto riguarda l’adempimento delle obbligazioni infungibili, il creditore deve ritenersi libero di poter rifiutare l’adempimento effettuato o proposto da un terzo (che per proprie capacità, attitudini e abilità potrebbe essere ben diverso da quello assicurato dal debitore originario); per quanto riguarda le prestazioni fungibili – aventi ad oggetto beni sostituibili con altri della stessa specie e non previamente singolarmente individuati – si ritiene invece che il creditore non possa legittimamente rifiutare la prestazione che gli venga offerta da un terzo ex art. 1180 c.c..

Considerato quanto sopra, generalmente si esclude quindi che possa sussistere un interesse del creditore a rifiutare l’adempimento del terzo di obbligazioni pecuniarie.

Fermo restando quanto innanzi affermato occorre peraltro considerare delle situazioni eccezioni che rendono legittimo l’eventuale rifiuto manifestato dal creditore anche in relazione a prestazioni fungibili.

In primis è necessario considerare l’ipotesi di cui all’art. 1180, secondo comma, c.c., ossia quando sia il debitore stesso, nel corso del rapporto, a manifestare opposizione acché un terzo adempia in sua vece; in questo caso il creditore può legittimamente rifiutare la prestazione offerta. Il rifiuto deve considerarsi altresì legittimo quando, attraverso una specifica clausola contrattuale, le parti stabiliscano ex ante che non debba essere accettata la prestazione eventualmente offerta da un terzo; in questa ipotesi il creditore è addirittura obbligato a rifiutarla.

In secondo luogo, si evidenziano dei casi eccezionali rilevati nel corso del tempo dalla Corte di Cassazione, tra questi si ricordano:

  • Pagamento del subconduttore: il pagamento del canone di locazione effettuato dal subconduttore in luogo del locatario, a favore del locatore, pur essendo normalmente valido in quanto adempimento del terzo, può essere legittimamente rifiutato ove possa ingenerare confusione sulla titolarità del rapporto locatizio (Cass. 1498/66);
  • Pagamenti effettuati da una Società in luogo di una persona fisica: poiché la locazione di un immobile ad uso di deposito non è soggetta per ciò solo alla disciplina normativa delle locazioni per uso commerciale, il locatore di un immobile urbano, concesso ad una determinata persona fisica ad uso di deposito, può legittimamente rifiutare il pagamento del canone che detto conduttore intenda eseguire non in nome proprio, bensì quale rappresentante di una società, avendo interesse a che il rapporto di locazione non sia posto in collegamento con l’attività commerciale della società, potendo da tale collegamento derivare un mutamento del regime giuridico del rapporto con la conseguente soggezione del contratto al regime delle locazioni commerciali (Cass. n. 4750/1994).

Si può dunque affermare che per il creditore, al di fuori delle ipotesi eccezionali prese in considerazione pocanzi, non sia possibile legittimamente rifiutare il pagamento offerto ex art. 1180 c.c. dal terzo (nel caso di specie, una Società); la questione si sposta infine sul comprendere come eventualmente si dovrà procedere in caso di azione revocatoria, ordinaria o fallimentare, svolta dai possibili creditori della Società rispetto l’atto di pagamento.

L’ipotesi segue le regole ordinarie dettate in tema di azione revocatoria.

La prova della eventuale partecipatio fraudis del terzo ovvero del consilium fraudis seguirà alla previa identificazione della natura dell’atto solutorio, sia esso a titolo oneroso o gratuito. Chiariscono lapidariamente il punto le Sezioni Unite della Corte di Cassazione:

Ai fini revocatori, nell’ipotesi di estinzione da parte del terzo, poi fallito, di un’obbligazione preesistente cui egli sia estraneo, l’atto solutorio può dirsi gratuito solo quando dall’operazione — sia essa a struttura semplice perché esaurita in un unico atto, sia a struttura complessa, in quanto si componga di un collegamento di atti e di negozi — il terzo non tragga nessun concreto vantaggio patrimoniale, avendo egli inteso così recare un vantaggio al debitore; mentre la causa concreta deve considerarsi onerosa tutte le volte che il terzo riceva un vantaggio per questa sua prestazione dal debitore, dal creditore o anche da altri, così da recuperare anche indirettamente la prestazione adempiuta ed elidere quel pregiudizio, cui l’ordinamento pone rimedio con l’inefficacia ex lege” (Cass.S.U., n. 6538/2010).

Superbonus 110%: necessario il richiamo del CCNL nel contratto di appalto

Il superbonus 110% è stato oggetto di plurimi interventi legislativi, tesi a porre rimedio a grossolane sviste del legislatore; tuttavia la proliferazione di norme e riscrittura delle stesse ha reso l’accesso al superbonus una corsa ad ostacoli. Si consideri che ai sensi dell’art. 28 quater Decreto Sostegni ter (DL 27.1.2022 n. 4) la mancata indicazione del CCNL del settore edile nell’atto di affidamento dei lavori determina il mancato riconoscimento dei benefici fiscali; l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è onere del committente dei lavori richiedere l’inserimento dell’indicazione del contratto collettivo nell’atto di affidamento (contratto d’opera o di appalto) dei lavori, a pena del mancato riconoscimento dei benefici fiscali (circolare n. 19/E del 27.5.2022). Il committente, dunque, deve porre massima attenzione al contenuto del contratto di appalto, solitamente predisposto dall’appaltatore, onde evitare di decadere dall’agevolazione e vedersi costretto a pagare di tasca propria i lavori, solitamente pattuiti a prezzi non proprio concorrenziali.

 

 

Abbattimento di barriere architettoniche in ambito condominiale

La normativa in tema di abbattimento delle barriere architettoniche è dettata principalmente dall’art. 2 della Legge n. 13/1989 e successive modifiche.
La norma, in particolare, prevede che:
– Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile (è valida la deliberazione approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio).
– Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma le deliberazioni entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages.
– Resta salvo il disposto dell’art. 1121, comma 3, c.c. per cui i condomini possono in qualunque tempo partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione dell’opera.

Ne deriva che, se il condominio tempestivamente delibera ed approva le misure idonee all’abbattimento delle barriere architettoniche si avrà la ripartizione della spesa tra i condomini secondo i millesimi di relativa spettanza.
Viceversa, se il condominio in assemblea non approva l’innovazione, secondo le maggioranze previste, la tutela delle esigenze del condomino disabile sarà comunque garantita dall’art. 1102 c.c. secondo cui ciascun condomino può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa (sul punto conferma Cass. 31462/2018 “(..)ove non debba procedersi ad una ripartizione di spesa tra tutti i condomini, per essere stata la spesa relativa alle innovazioni di cui si tratta, assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova, comunque, applicazione la norma generale di cui all’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune”.).