In merito all’individuazione della competenza delle spese di manutenzione – ordinarie e straordinarie – della casa coniugale oggetto di assegnazione in sede di divorzio, appare preliminarmente necessario soffermarsi sulla natura giuridica del diritto di assegnazione.
Il diritto di assegnazione trova il proprio fondamento nell’art. 337-sexies c.c., rubricato “Assegnazione della casa familiare e prescrizioni in tema di residenza”, dal quale si evince che l’assegnazione determina in capo all’assegnatario la titolarità di un diritto personale di godimento e non già di un diritto reale, essendo i modi di costituzione di questi ultimi tassativamente ed espressamente previsti dalla legge. Ne consegue che, pur in assenza di un contratto di locazione, il rapporto che lega l’assegnatario dell’immobile con il proprietario può essere disciplinato in via analogica dalle norme in materia di locazione (Capo VI, Titolo III, Libro IV, Codice civile), con particolare riferimento all’art. 1576 cod. civ.
L’articolo 1576 cod. civ., rubricato “Mantenimento della casa in buono stato locativo”, stabilisce che «Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore». Tale disposizione deve essere letta in combinato disposto con l’art. 1575, n. 2, cod. civ., secondo il quale il locatore è tenuto a «2) mantenerla in istato da servire all’uso convenuto», ove la conservazione del bene è guardata con riferimento alla sua destinazione. La norma distingue le riparazioni in base alla natura del bene oggetto di intervento:
- Per i beni immobili, le sole riparazioni di piccola manutenzione vengono poste a carico del conduttore.
Dall’analisi testuale di suddette disposizioni emerge che il locatore, e dunque, per analogia, il proprietario dell’immobile assegnato è chiamato ad eseguire le riparazioni necessarie, ossia quelle dirette ad eliminare i “guasti” della cosa locata e ogni sua alterazione materiale e funzionale che non consentirebbero al conduttore di godere della stessa secondo l’uso convenuto, trattandosi di fatti sopravvenuti che incidono sul godimento del bene, ivi compresi quelle derivanti da caso fortuito, o da forza maggiore, o da sopravvenute norme di legge, ancorché il loro costo si riveli sproporzionato rispetto alle utilità che ne consegue il conduttore.
Inoltre, tali disposizioni vanno coordinate con l’art. 1005 cod. civ., rubricato “Riparazioni straordinarie”, che individua in capo al proprietario l’onere di sostenere le spese di manutenzione straordinaria, necessarie ad assicurare la stabilità e la sicurezza strutturale dell’immobile. La norma, infatti, precisa che: «Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.». L’elencazione ivi contenuta ha carattere meramente esemplificativo, non tassativo, e offre un’indicazione di massima delle opere qualificabili come straordinarie. Per stabilire se una riparazione non suscettibile di essere ricompresa nell’elenco debba essere considerata straordinaria ovvero ordinaria, occorre valutare la natura dell’intervento e le sue caratteristiche funzionali e strutturali: si ha, pertanto, riparazione straordinaria ogniqualvolta l’intervento comporti la sostituzione o il ripristino di entità preesistenti ma ormai inefficienti con altre pienamente funzionali (cfr. Cass. civ., Sez. III, 28/11/1998, n. 12085), e quando incida sulla struttura, sulla sostanza e sulla destinazione della cosa (cfr. Cass. civ., Sez. II, 06/11/2015, n. 22703).
Sul punto è opportuno segnalare un’autorevole sentenza della Cassazione civile (Sez. III, 10/12/2013, n. 27540, p. 2.5), la quale ha affermato espressamente che si configurano come straordinarie quelle «…opere che non si rendono prevedibilmente o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio ovvero quelle di una certa urgenza ed entità, necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza».
Di contro, le riparazioni di piccola manutenzione, che fanno capo alla persona del conduttore (e quindi del soggetto assegnatario) e la cui disciplina è richiamata dall’art. 1609 cod. civ., rubricato “Piccole riparazioni a carico dell’inquilino”, sono “quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali» e si fondano, quindi, non solo sull’entità economica della spesa di riparazione ma anche sulla attinenza che la riparazione ha con il godimento dell’immobile, sulla modalità di impiego, sui poteri di custodia del conduttore sulla cosa da riparare, e sulla normalità d’uso. La giurisprudenza ha, in proposito, chiarito che sono da considerarsi a carico del conduttore la spesa per la riparazione della rubinetteria, per gli impianti igienico-sanitari ed elettrici, ove il deterioramento derivi dall’utilizzo ordinario e non sia ricollegabile all’effetto della vetustà (cfr. Cass. civ., Sez. III, 18/06/1991, n. 6896). Di conseguenza, non rientrano nella categoria delle riparazioni ordinarie a carico del conduttore (e dell’assegnatario) le spese relative agli impianti interni – elettrico, idrico e termico – per l’erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell’immobile (cfr. Cass. civ., Sez. III, 22/05/2014, n. 11353; Cass. civ., Sez. III, 14/03/2006, n. 5459).
Infine, la disciplina della ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione ordinaria e straordinaria deve essere letta in combinato disposto con l’art. 9 della legge sulle locazioni di immobili urbani (L. 27 luglio 1978, n. 392) che attribuisce al conduttore «… le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni», nonché con la tabella – pubblicata il 15.03.2017 in allegato al decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16.01.2017 – che fornisce indicazioni utili, ma non vincolanti, per la ripartizioni delle spese tra proprietario e inquilino nel corso della conduzione di un immobile concesso in locazione.