Si pone la questione se il proprietario di una unità immobiliare può ancorare una tenda solare nella parte inferiore del balcone di pertinenza dell’unità immobiliare sovrastante: tale diritto può essere esercitato senza limitazioni?Le tende solari sono dei dispositivi in tessuto, sorretti da una struttura costituita da bracci che assicurano il tensionamento del telo ed hanno la funzione di ombreggiare gli ambienti esterni, fra cui i balconi, e diminuire i consumi energetici.
Qualora la tenda solare venga ancorata alla parte inferiore della realità sovrastante al fine di ombreggiare i balconi di un’unità immobiliare sottostante facente parte di un condominio, ci si chiede se il balcone al quale viene ancorata la tenda sia bene comune condominiale oppure sia di proprietà esclusiva del condomino dell’unità immobiliare rispetto alla quale il balcone è parte pertinenziale.
Il codice civile, sul punto, nulla disciplina, e pertanto, ogni fattispecie deve essere interpretata e disciplinata sulla base degli orientamenti giurisprudenziali.
In primo luogo, la giurisprudenza distingue tra due tipologie di balconi: aggettanti e incassati. Il balcone aggettante costituisce un prolungamento dell’unità immobiliare (Cass. civ., sez. II, sent. 5 gennaio 2011, n. 218; sent. 2119/2005), sporgendosi pertanto rispetto alla facciata dello stabile e la parte sottostante dello stesso non funge da soffitto dell’unità immobiliare sottostante. Il balcone incassato non costituisce un prolungamento rispetto alla facciata dell’edificio, non si sporge al di fuori dei muri perimetrali dello stesso, ma vi rimane all’interno; la giurisprudenza, in particolare, ritiene che lo stesso possa essere a filo con la facciata oppure addirittura rientrante rispetto alla stessa (Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913; Corte d’App. Genova, sez. II, sent. 28 giugno 2022, n. 768) e presentarsi chiuso su due o tre lati dell’edificio (Trib. Roma, sez. V, sent. 17 maggio 2018, n. 10232).Nel caso in cui il condomino è proprietario di un’unità abitativa avente un balcone pertinenziale di tipo aggettante, il balcone è di proprietà esclusiva oppure del complesso condominiale?Secondo un costante orientamento giurisprudenziale, il balcone è oggetto di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’appartamento ivi affacciante, in quanto forma parte integrante dello stesso cui accede, rimanendo esclusa la comune proprietà da parte di tutti i condomini (cfr. Cass. civ., sez. II, sent. 5 gennaio 2011, n. 218; sent. 17/07/2007, n. 15913/; sent. 2119/2005; sent. n. 30/07/2004, n. 14576; sent. n. 8159/1996; sent. n. 11775/1992). Pertanto, il proprietario di una abitazione sottostante ad altra avente il balcone aggettante in proprietà esclusiva, al fine di poter ancorare una tenda solare alla parte inferiore del balcone, deve essere munito di espressa e formale autorizzazione da parte del condominio intestatario del bene sovrastante, pena, in caso contrario, la assoluta illegittimità dell’ancoraggio (cfr. Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913; sent. n. 30/07/2004, n. 14576).
In conclusione, tenuto conto degli orientamenti giurisprudenziali, qualora al proprietario di una unità abitativa sottostante ancorasse una tenda solare alla parte inferiore del balcone aggettante in proprietà esclusiva dell’intestatario dell’unità abitativa sovrastante, senza autorizzazione, può essere intimata l’immediata rimozione della struttura ancorata ricorrendo, se del caso, alla tutela dell’Autorità Giudiziaria.