La questione della legittimità o meno della pattuizione contrattuale del diritto di uso esclusivo di aree comuni condominiali, a seguito di annoso dibattito, è stata sottoposta al vaglio delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, all’esito del quale, i Giudici di legittimità, con sentenza n. 28972 del 17.12.2020, si sono determinati nel senso di negare la possibilità ai privati di pattuire “un diritto reale di uso esclusivo” di un bene condominiale.
Nell’esaminare detta questione, la Suprema Corte di Cassazione ha ricordato che in ambito condominiale, il diritto di uso esclusivo su un bene condominiale è nato da una prassi notarile, radicatasi nel tempo, che consisteva per l’appunto nell’inserire all’interno del regolamento contrattuale una clausola che prevedesse la concessione ad una o più unità immobiliari collocate all’interno di un condominio, l’uso esclusivo di un’area che in realtà è comune (come ad es. il cortile).
Tuttavia, secondo la Suprema Corte di Cassazione, mediante detta pattuizione si genera una figura di diritto reale non contemplata dalla legge che andrebbe di fatto a svuotare il contenuto essenziale del diritto di proprietà degli altri condomini sulla parte comune (es. cortile) e dunque a privare detti altri condomini del diritto reale di godimento che costituisce un aspetto intrinseco del diritto di proprietà/comproprietà.
Tale clausola, costituisce infatti violazione del principio generale di uso paritario del bene comune, previsto dall’art. 1102 c.c. (applicabile pacificamente al condominio), che per l’appunto prevede che ciascun partecipante alla comunione sul bene possa servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Parimenti, a tale espressione, ricorre anche l’art. 1117 c.c..
L’uso, infatti, rappresenta una parte essenziale del diritto di comproprietà ed è uno dei modi attraverso i quali si esercita il diritto dominicale (ovvero il diritto di proprietà/comproprietà).
V’è peraltro da precisare che possono esistere casi in cui un condomino può fare un uso più intenso della cosa comune rispetto agli altri ed è lo stesso codice civile ad ammettere che vi siano cose comuni destinate a servire i condomini in misura diversa ex artt. 1123 e art. 1124 c.c. (es. scale ed ascensori).
Vi sono poi casi in cui non sempre il bene condominiale viene impiegato in maniera paritaria dai condomini, come ad esempio nel caso dell’uso turnario o frazionato della cosa comune (si pensi ad esempio ai cortili contenenti posti auto insufficienti a soddisfare simultaneamente le esigenze di tutti i condomini, e per i quali viene stabilito un utilizzo a turnazione).
Tant’è che lo stesso art. 1102 c.c. succitato può essere derogato dal regolamento di condominio, con dei limiti che possono essere resi più severi.
Ciò tuttavia non legittima l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni.
Ne discende che le pattuizioni inserite nel regolamento di condominio contrattuale non possono attribuire l’uso esclusivo dei beni comuni ad un condomino.
Secondo la Corte Suprema di Cassazione, infatti, la pattuizione di una clausola contenente l’uso esclusivo, causerebbe una totale compromissione del godimento degli altri condomini sulla cosa comune andando di fatto a creare un diritto atipico (ergo non previsto dalla legge) di uso esclusivo.
I Giudici di legittimità, ricordano invero che tale tipo di clausola darebbe vita ad un diritto reale incompatibile con il principio insito nel sistema codicistico italiano, che prevede un numero chiuso dei diritti reali e dunque la loro tipicità.
Ammettere la costituzione di diritti reali atipici, significherebbe infatti incidere non solo sulle parti, ma anche sugli eventuali acquirenti del bene, finendo per vincolare terzi estranei ad un regolamento negoziale stabilito da altri, in nome di un’autonomia contrattuale.
Tale risultato, confligge con l’art. 1372 c.c., secondo il quale il contratto ha forza di legge tra le parti e non produce effetto rispetto ai terzi se non nei casi previsti dalla legge.
È poi la stesso art. 42 della Costituzione a porre una riserva di legge sui modi di acquisto e di godimento della proprietà, oltre che i suoi limiti, allo scopo di assicurare la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.
La Corte poi, a sostegno della propria decisione, rileva che il diritto di uso esclusivo non trova fondamento nelle seguenti fattispecie:
– nella servitù;
– nella categoria delle obbligazioni propter rem o di un onere reale. Essi, infatti, non possono avere un’applicazione generale e illimitata, ma sono ammissibili soltanto nei casi previsti dalla legge. Pertanto un’obbligazione propter rem o un onere reale, essendo caratterizzato dal requisito della tipicità, può sorgere per contratto solo nei casi e con il contenuto previsti dalla legge;
– nell’art. 1126 c.c. che limita l’uso esclusivo da parte di uno o più condomini del lastrico solare;
– nell’art. 1122, comma 1, c.c. che riguarda l’eventuale uso frazionato delle parti comuni;
– nell’art. 1120, comma 2, c.c. in materia di installazione di impianti di produzione di energia elettrica e di parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari; circa poi i parcheggi, questi ultimi sono attribuiti in proprietà esclusiva oppure ne è previsto un utilizzo frazionato, ma non vi è spazio per un diritto di uso esclusivo;
– nell’art. 1122 bis, comma 2, c.c. che prevede che l’assemblea possa ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto;
– nell’art. 6, comma 2, lettera b), del D. Lgs 122/2005 che prevede l’obbligo per il costruttore di indicare nel contratto relativo a futura costruzione le parti condominiali e le pertinenze esclusive. Detta norma, fa infatti riferimento alle pertinenze, ossia a beni attribuiti in proprietà.
In definitiva, la Suprema Corte di Cassazione, con sentenza n. 28972 del 17.12.2020, ha affermato il seguente principio: “La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune di edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’articolo 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi”, restando pertanto riservata al legislatore la facoltà di dar vita a nuove figure che arricchiscano la tipologia di diritti reali.
Esclusa pertanto la validità della costituzione di un diritto reale di uso esclusivo di una parte comune dell’edificio, in ambito condominiale, sorge il problema della sorte del titolo negoziale che, invece tale costituzione abbia contemplato (ovvero il regolamento di condominio contrattuale).
A tal proposito, soccorreranno i criteri di interpretazione del contratto, che impongono agli operatori del diritto di indagare quale sia stata la volontà contrattuale delle parti che hanno stipulato il regolamento di condominio contrattuale. Va dunque verificato se:
– al momento della costituzione del condominio, le parti prevedendo l’ “uso esclusivo” non abbiano in realtà voluto trasferire la proprietà.
In tal caso, secondo il canone interpretativo di cui all’art. 1362 c.c., nell’interpretare il regolamento di condominio contrattuale, è bene indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti, oltre che il senso letterale delle parole utilizzate.
In alternativa a tale soluzione, si potrà verificare al di fuori dell’ipotesi di trasferimento della proprietà, se ne sussistono i presupposti, se si possa far rientrare il diritto di uso esclusivo previsto contrattualmente nel diritto d’uso di cui all’art. 1021 c.c.
In tal caso tuttavia si ricorda che il titolare del diritto d’uso di cui all’art. 1021 c.c. può servirsi della cosa altrui nei limiti di quanto occorra a lui e alla propria famiglia.
Tale diritto, pertanto, non è cedibile e non può essere concesso in locazione (cfr. art. 1024 c.c.), né può superare la vita dell’usuario (art. 1026 e 979 c.c.), dunque verrebbe a cessare con la dipartita del titolare del diritto d’uso (cd. usuario), tornando così l’area concessa in uso a quest’ultimo in piena proprietà al condominio.
Da ultimo si potrebbe verificare la sussistenza dei presupposti per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo, in un contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (perpetuo tra le parti, ovviamente) di natura obbligatoria.
Pertanto la pattuizione di tale “uso esclusivo” potrebbe essere qualificata come un diritto di natura obbligatoria (fondato sulle pattuizioni contenute nel regolamento di condominio) e non un diritto reale.
In tal caso, il singolo condomino non acquisisce un diritto reale di uso esclusivo sull’area interessata né un diritto autonomamente trasferibile.
Il condomino, pertanto, rimarrà titolare del diritto di comproprietà (per la corrispondente quota millesimale) dell’area comune assegnata in uso esclusivo, e al contempo, sarà tenuto a rispettare ed osservare la (così come potrà pretendere il rispetto da tutti gli altri condomini della) particolare disciplina dettata dal regolamento di Condominio sull’uso “ripartito” della suddetta area, purché detta clausola inserita nel regolamento contrattuale condominiale sia stata autorizzata da tutti i condomini o detto regolamento condominiale contrattuale sia stato allegato ai singoli contratti di compravendita delle unità immobiliari o sia stato in essi richiamato. In questo caso, gli acquirenti delle unità immobiliari assumerebbero l’obbligo di osservare il regolamento di condominio.
In conclusione, la soluzione non può essere univoca, essendo necessario di volta in volta verificare il regolamento contrattuale di condominio ed eventualmente anche i singoli atti di compravendita delle proprietà immobiliari facenti parte del condominio.